Fondo garanzia prima casa: chi protegge davvero, e cosa non cambia della rata

Lo Stato può garantire alla banca fino all'80 per cento di un mutuo prima casa fino a 250.000 euro, se hai meno di 36 anni e un ISEE sotto i 40.000 euro, e la regola vale per le domande presentate entro il 31 dicembre 2027. La domanda che tutti fanno è se con la garanzia il mutuo lo danno: la risposta è che diventa più facile, e non è quella la domanda che sposta di più. Se smetti di pagare, il Fondo versa alla banca la quota garantita e poi la chiede a te, con gli stessi strumenti con cui lo Stato riscuote le tasse. La rata, intanto, è la stessa con o senza garanzia: su 100.000 euro in venticinque anni al tasso medio di maggio 2026 fa 500,62 euro al mese.

Il Fondo di garanzia per la prima casa esiste dal 2013 e serve a una cosa precisa: convincere una banca a prestare a chi non ha abbastanza storia, abbastanza anticipo o abbastanza garanzie proprie. Lo fa mettendosi in mezzo fra te e la banca, e la posizione in cui si mette è la parte che vale la pena capire.

Prima però la domanda com'è posta.

Con la garanzia, il mutuo lo danno?

Più facilmente. La garanzia copre la banca su una parte del capitale, quindi il rischio che la banca si prende scende, e le banche aderenti si impegnano a non chiedere altre garanzie oltre all'ipoteca e al Fondo. La decisione però resta della banca: la pagina di Consap lo scrive in una riga, «la concessione del mutuo e il ricorso alla garanzia del Fondo restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca».

Le regole di accesso, come le pubblica Consap al 28 luglio 2026:

Un dettaglio della riga sull'80 per cento che si legge male al primo passaggio: la garanzia elevata è pensata per i mutui oltre l'80 per cento del prezzo della casa, cioè per chi ha meno del 20 per cento di anticipo. È il caso di chi ha 10.000 euro da parte e vuole una casa da 110.000: il mutuo copre il 90,91 per cento, e senza una garanzia in più probabilmente poche banche lo farebbero.

C'è anche un tetto al tasso. Per avere la garanzia elevata il tasso del mutuo deve stare sotto la media di mercato del trimestre, il TEGM, con una tolleranza legata all'andamento dei tassi a dieci anni; se la tolleranza è negativa, la banca deve fare condizioni migliori della media. Quanto questo tetto pesi sulle offerte vere non è chiaro dai documenti, e su questo non ho un dato.

Perché sposta meno di quanto sembra

La garanzia cambia il sì della banca. Non cambia la rata, non cambia il tasso oltre il tetto, e non cambia chi deve restituire i soldi.

La rata dipende da capitale, tasso e durata, e la garanzia non tocca nessuno dei tre. Cento mila euro in venticinque anni al 3,50 per cento, che è il tasso medio dei nuovi mutui per l'abitazione erogati alle famiglie a maggio 2026, fanno 500,62 euro al mese, per un totale restituito di 150.187,07 euro: 50.187,07 euro di interessi. Sul netto del caso tipo di questo sito, 1.347,44 euro di cedolino ordinario, la rata è il 37 per cento, con o senza il Fondo.

Chi deve restituire, nemmeno. Ed è la riga che Consap scrive in fondo alla pagina sotto un «nota bene»: in caso di inadempimento «il Fondo interviene liquidando alla banca l'importo dovuto nei limiti della garanzia concessa», e «a seguito della liquidazione, il Fondo acquisisce il diritto di recuperare nei confronti del mutuatario le somme corrisposte alla banca». Il recupero può avvenire «anche mediante iscrizione a ruolo», cioè con lo strumento con cui lo Stato riscuote le imposte non pagate.

La garanzia è per la banca. Tu resti debitore di tutto, e cambia solo il creditore.

Apro una parentesi che c'entra poco con la rata e molto con il nome: nella pagina di Consap la parola «garanzia» ricorre in quasi ogni paragrafo, «mutuatario» in cinque punti, e l'unico paragrafo che spiega cosa succede a chi non paga sta sotto un «nota bene», in fondo. Mi pare che il posto dica qualcosa. Chiudo la parentesi.

Se la rata non la pago, chi paga?

Un mutuo si valuta sul mese peggiore, e la garanzia non rende il mese peggiore meno peggiore.

Se salti le rate, la banca segue il suo percorso, che comincia con la mora e finisce con l'ipoteca; la guida su cosa succede quando si salta una rata descrive i tempi per un prestito, e per un mutuo la struttura è la stessa con importi più grandi. A un certo punto la banca chiede al Fondo la quota garantita, il Fondo la versa, e da quel giorno hai due creditori: la banca per la parte non garantita, il Fondo per quella che ha pagato.

Il vantaggio della garanzia, per te, sta tutto prima: è la ragione per cui la banca dice sì, e la ragione per cui non ti chiede un fideiussore, un genitore che firma, un'altra casa da ipotecare. È molto, per chi ha ventisette anni e 10.000 euro da parte. Ma è un vantaggio di accesso, e va pesato come tale: rende possibile un debito che senza sarebbe stato impossibile, e il debito resta della dimensione che ha.

Un mutuo non l'ho mai acceso, e su come si vive con una rata da 500 euro per venticinque anni non ho niente di mio da raccontarti. Quello che ho è il conto: 500,62 euro al mese sono 6.007,44 euro l'anno, e sul caso tipo restano 846,82 euro al mese per tutto il resto, prima delle spese fisse. Il margine mensile vero di una busta paga da 1.600 euro, prima del mutuo, era 1.214,74.

Dove lo controlli tu

1. La banca aderisce? L'elenco delle banche aderenti sta sul sito di Consap, in un PDF datato; se la tua non c'è, la domanda al Fondo non può partire da lì, perché si presenta alla banca insieme alla richiesta di mutuo e non a Consap.
2. La percentuale garantita. Nel contratto o nella documentazione precontrattuale cerca «Fondo di garanzia» e la quota: 50 o 80 per cento. Se è 80, verifica che l'ISEE in corso di validità stia sotto 40.000 e che il mutuo superi l'80 per cento del prezzo, perché la garanzia elevata non si applica altrimenti.
3. Il tasso contro la media. Il tasso del tuo mutuo sta nel documento precontrattuale; il TEGM del trimestre sul sito del Ministero dell'economia. Sopra la media, la garanzia elevata può saltare.
4. La rata sul tuo netto. Rata mensile divisa per il netto del cedolino ordinario. Il numero che esce è tuo, la banca ne ha uno suo, e conviene conoscere il tuo prima di sentire il suo. Quanti mesi di spese hai da parte è l'altra metà dello stesso conto.

Tre cose che vanno storte con la garanzia

Leggere «garantito dallo Stato» come «se non pago, paga lo Stato»

Paga lo Stato alla banca, e poi lo Stato lo chiede a te, con l'iscrizione a ruolo. La garanzia ti dà un creditore in più, non un debito in meno.

Chiedere l'80 per cento con un mutuo sotto l'80 per cento del prezzo

La garanzia elevata è riservata ai mutui che superano l'80 per cento del valore. Chi ha l'anticipo per stare sotto quella soglia ha la garanzia ordinaria al 50, e non è una penalità: è che il rischio che il Fondo copre è quello dell'anticipo che manca.

Il tetto al tasso che dipende dal trimestre

Questo non dipende da te. La garanzia elevata è legata al TEGM del trimestre e a un differenziale sui tassi a dieci anni che cambia ogni mese; un mutuo che rientra nel tetto a settembre può non rientrarci a novembre, e la finestra fra la domanda e l'erogazione, con i 20 giorni di Consap e i 90 della banca, può cadere a cavallo di due trimestri.

Domande frequenti

Chi ha scritto questa guida Giovanni Arena

Scrive, calcola e sviluppa cashbro da solo. Le buste paga le ha incontrate da imprenditore, dall’altro lato del tavolo: contratti da preparare e cedolini da far quadrare. Non è consulente finanziario né commercialista, e lo dichiara in ogni pagina. Chi scrive

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