Spese condominiali in affitto: cosa paga l'inquilino, cosa il proprietario, e quanto fa

Quanto delle spese condominiali tocca a chi è in affitto? La legge 392/1978, all'articolo 9, mette a carico dell'inquilino, «salvo patto contrario», le spese per la pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore, l'acqua, l'energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento, lo spurgo dei pozzi neri e «la fornitura di altri servizi comuni»; del portiere il 90 per cento. Tutto il resto, dalle facciate all'amministratore, resta al proprietario se il contratto non dice altro. Su un bilancio di esempio da 4.836 euro l'anno per un appartamento, all'inquilino ne toccano 1.716, cioè 143 euro al mese, il 10,61 per cento del netto del caso tipo.

Il conto parte da un bilancio condominiale, che è il documento in cui l'amministratore divide le spese dell'anno fra gli appartamenti. Quello sotto è inventato, con cifre di ordine plausibile; il modo di leggerlo è quello dell'articolo 9.

Chi paga cosa, riga per riga?

Pulizia scale, 240 euro

Nell'elenco dell'articolo 9: all'inquilino.

Ascensore, 180 euro

L'articolo distingue: «funzionamento e ordinaria manutenzione» all'inquilino, quindi i 180 euro di verifiche e contratto sì. Se nell'anno l'ascensore viene sostituito o il motore rifatto, quella è straordinaria e va al proprietario.

Luce delle scale, 96 euro

Energia elettrica delle parti comuni: all'inquilino.

Acqua, 300 euro

Fornitura dell'acqua: all'inquilino, per la parte che il condominio ripartisce.

Riscaldamento centralizzato, 900 euro

All'inquilino, per la spesa di esercizio: il gas, la conduzione, la manutenzione ordinaria. La caldaia nuova, se arriva, è del proprietario.

Compenso dell'amministratore, 120 euro

Non è nell'elenco. L'articolo 9 mette all'inquilino i servizi comuni di cui l'inquilino gode, e l'amministratore è un costo della proprietà: salvo patto contrario, al proprietario. È una delle righe su cui i contratti scrivono spesso il contrario, mi pare, e allora vale il contratto.

Facciata, 3.000 euro

Manutenzione straordinaria: al proprietario, senza discussione, e nessun patto la sposta in modo pacifico, per quanto ne so.

Totale dell'inquilino: 240 + 180 + 96 + 300 + 900 = 1.716,00 euro l'anno, 143,00 euro al mese. Totale del proprietario: 120 + 3.000 = 3.120,00 euro.

I 143 euro al mese sul netto del caso tipo, 1.347,44 euro, sono il 10,61 per cento. Insieme al canone, che lo strumento sul primo affitto mette in rapporto con il netto, sono la parte della casa che esce ogni mese; nel budget stanno nei bisogni, e sono una spesa fissa a tutti gli effetti, come quelle che ho messo in fila nella guida sugli abbonamenti.

Entro quando si paga, e cosa puoi chiedere prima?

L'articolo 9 dice che il pagamento degli oneri accessori «deve avvenire entro due mesi dalla richiesta», e che prima di pagare l'inquilino «ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese» con i criteri di ripartizione, e «di prendere visione dei documenti giustificativi». Una richiesta di 1.716 euro senza il dettaglio non fa partire i due mesi: si chiede il bilancio, e si paga dopo averlo letto.

Se invece il proprietario chiede un acconto mensile sulle spese, come fanno probabilmente i più, il conguaglio a fine anno va fatto sul bilancio approvato, e l'acconto non versato nei tempi del contratto è un ritardo come quello del canone.

Dove lo controlli tu

1. Il contratto, alla voce oneri accessori. Se dice «spese condominiali a carico del conduttore» senza distinguere, vale l'elenco di legge per le ordinarie, e le straordinarie restano al proprietario. Se elenca voci in più, quelle in più sono il patto contrario.
2. Il bilancio consuntivo del condominio. Lo chiedi al proprietario, che lo riceve dall'amministratore; per legge puoi vedere anche le fatture dietro le righe.
3. La ripartizione dell'amministratore. Molti amministratori dividono già il consuntivo in «spese a carico del conduttore» e «a carico del proprietario». Quando c'è, è il documento con cui si chiude il conto.

Tre errori con le spese condominiali in affitto

Pagare la facciata perché «tanto è tutto nelle spese»

Le straordinarie non sono nell'articolo 9. Un proprietario che le mette nella richiesta all'inquilino chiede una cosa che la legge non prevede, e un patto che le sposti va scritto e firmato, non sottinteso.

Non chiedere il dettaglio

I due mesi partono dalla richiesta, ma la richiesta senza indicazione specifica non è completa. Pagare una cifra tonda a fine anno senza il bilancio vuol dire rinunciare al diritto di controllare.

Dimenticare le spese nel calcolo dell'affitto

Un canone di 600 euro con 143 euro di spese è un affitto da 743. Sul netto del caso tipo il primo è il 44,53 per cento e il secondo il 55,14; il limite di sostenibilità va misurato sul secondo.

Domande frequenti

Chi ha scritto questa guida Giovanni Arena

Scrive, calcola e sviluppa cashbro da solo. Le buste paga le ha incontrate da imprenditore, dall’altro lato del tavolo: contratti da preparare e cedolini da far quadrare. Non è consulente finanziario né commercialista, e lo dichiara in ogni pagina. Chi scrive

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