Di Affitto o mutuo: cosa conviene davvero
Il confronto più comune, “la rata del mutuo è simile all’affitto, quindi tanto vale comprare”, è incompleto. Chi compra paga anche spese di acquisto, manutenzione, assicurazione e interessi, e immobilizza un anticipo che potrebbe rendere altrove. In cambio, alla fine si ritrova con una casa che ha un valore. Chi affitta, invece, paga un canone che cresce nel tempo ma resta libero e può investire i soldi che non ha speso per l’acquisto.
Per confrontare le due strade in modo onesto bisogna guardare il costo netto dopo un certo numero di anni: tutto quello che hai pagato, meno quello che ti resta in mano. È quello che fa questo simulatore.
Come funziona il calcolo
Per l’acquisto, dopo N anni il simulatore somma le uscite e sottrae il patrimonio che ti rimane, cioè il valore della casa meno i costi per rivenderla e il debito che resta da pagare:
Per l’affitto somma i canoni, che crescono ogni anno della percentuale indicata, e sottrae il guadagno che otterresti investendo anticipo e spese di acquisto, cioè i soldi che chi affitta non spende. Il guadagno è calcolato con l’interesse composto e tassato al 26%:
La rata è quella dell’ammortamento alla francese, la stessa del calcolatore della rata del mutuo. La manutenzione è una percentuale del valore della casa di ogni anno. L’anno di pareggio è il primo anno in cui comprare costa quanto affittare o meno.
Esempio svolto: casa da 200.000 € in 10 anni
Hai 40.000 € di anticipo, 10.000 € di spese di acquisto e chiedi un mutuo di 160.000 € al 3% per 25 anni: la rata è di 758,74 €. In alternativa puoi restare in un appartamento simile a 800 € al mese, con un aumento del 2% l’anno. Ipotizzi una rivalutazione della casa dell’1% annuo, un rendimento alternativo del 3%, manutenzione all’1%, 300 € l’anno di assicurazione e il 3% di costi di rivendita.
Comprare, dopo 10 anni (importi arrotondati all’euro):
- uscite: 40.000 € di anticipo, 10.000 € di spese, 91.049 € di rate, 20.924 € di manutenzione e 3.000 € di assicurazione;
- la detrazione del 19% sugli interessi ti restituisce 7.325 €;
- la casa vale 220.924 €; tolti 6.628 € di costi di rivendita e 109.869 € di debito residuo, ti restano 104.427 €;
- costo netto: 53.221 €.
Affittare, dopo 10 anni: paghi 105.117 € di canoni, ma i 50.000 € investiti al 3% ti danno un guadagno netto di 12.725 €. Costo netto: 92.392 €.
In questo scenario comprare conviene di circa 39.171 €. Il pareggio arriva al 4° anno: se vendessi dopo 3 anni, l’affitto ti costerebbe 2.671,51 € in meno, perché spese di acquisto e di rivendita non hanno avuto il tempo di essere assorbite.
I costi nascosti della casa di proprietà
Oltre alla rata, la casa di proprietà ha costi che spesso non si mettono in conto:
- spese di acquisto: imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo, che si pagano subito e non si recuperano. Calcolale con il simulatore delle spese di acquisto casa;
- manutenzione: caldaia, infissi, impianti, lavori condominiali straordinari. L’1% del valore l’anno è una stima prudente, che va adattata all’età dell’immobile;
- assicurazione: quella incendio e scoppio è richiesta dalla banca, altre polizze sono facoltative;
- IMU, se la casa non è la tua abitazione principale;
- costi di rivendita: soprattutto la provvigione dell’agenzia quando decidi di vendere.
Le spese condominiali ordinarie, invece, le paga di solito anche l’inquilino, per questo il simulatore non le conta in nessuno dei due casi.
Il costo opportunità dell’anticipo
È l’errore più frequente: considerare l’anticipo come soldi “già spesi”. In realtà, se restassi in affitto, quei soldi resterebbero tuoi e potrebbero produrre un rendimento. Nell’esempio, 50.000 € al 3% per 10 anni generano 12.725 € netti: è un costo reale dell’acquisto, anche se non lo vedi in nessun estratto conto.
Quanto pesa dipende dal rendimento che inserisci. Se l’alternativa è il conto corrente, il costo opportunità è quasi nullo; se investiresti in modo diversificato su un orizzonte lungo, può essere significativo. Per capire come cresce un capitale nel tempo usa il calcolatore dell’interesse composto. Ricorda che un rendimento più alto comporta più rischio.
Le regole 2026: IMU e detrazione degli interessi
- IMU: la prima casa non di lusso è esente; la seconda casa no. Il simulatore presuppone che compri l’abitazione in cui vivrai, quindi non conta l’IMU.
- Detrazione degli interessi del mutuo prima casa: puoi detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, calcolato su un massimo di 4.000 € l’anno, cioè fino a 760 € di detrazione annua. La detrazione spetta solo se hai abbastanza IRPEF da cui detrarla: se non è il tuo caso, togli la spunta.
Quando l’affitto conviene di più
L’affitto è spesso la scelta migliore quando prevedi di trasferirti entro pochi anni, per lavoro o per motivi familiari: le spese di acquisto e di rivendita non fanno in tempo a essere compensate. Conviene anche se il tuo lavoro è incerto, perché un mutuo è un impegno di decenni, o se nella tua zona i prezzi sono fermi da anni e gli affitti sono bassi rispetto al valore delle case.
Per esempio, con lo stesso immobile ma affitto a 600 € e prezzi fermi (rivalutazione 0%), il pareggio si sposta al 13° anno. Se hai poca liquidità, infine, ricorda che anticipo e spese devono lasciarti un fondo per gli imprevisti.
Errori da evitare
- Confrontare solo rata e affitto. Spese, manutenzione e costo opportunità cambiano il risultato.
- Dimenticare il costo opportunità dell’anticipo. I soldi immobilizzati nella casa potrebbero rendere altrove.
- Usare una rivalutazione troppo alta. In molte zone italiane i prezzi sono fermi da anni: prova anche con lo 0%.
- Ignorare l’orizzonte. Su pochi anni l’acquisto quasi sempre perde, su molti quasi sempre vince: la domanda giusta è quanto resterai.
Domande frequenti su affitto o acquisto
Dopo quanti anni conviene comprare?
Dipende dai numeri. Nell’esempio della pagina il pareggio è al 4° anno, ma con affitto a 600 € e prezzi fermi sale al 13°. Inserisci i tuoi dati: l’anno di pareggio è il primo risultato da guardare.
Pagare l’affitto è “buttare soldi”?
No. L’affitto paga un servizio, la casa in cui vivi, come gli interessi del mutuo pagano il servizio della banca. Anche chi compra ha costi che non tornano indietro: interessi, spese di acquisto, manutenzione e costo opportunità dell’anticipo.
Conviene comprare se mi trasferirò tra 5 anni?
Spesso no, perché spese di acquisto e di rivendita pesano molto su pochi anni. Nell’esempio comprare conviene già dopo 5 anni (36.339,11 € contro 44.065,64 €), ma con affitto a 600 € l’affitto resta più conveniente fino al 6° anno e il pareggio arriva al 7°. Simula il tuo caso con orizzonte 5.
Che rivalutazione della casa devo inserire?
Una stima prudente. I prezzi variano molto da zona a zona e in molte città sono fermi da anni. Prova più valori, anche 0%, per vedere quanto il risultato dipende da questa ipotesi.
Perché investire anche le spese di acquisto?
Perché chi resta in affitto non le paga: quei soldi restano disponibili e possono rendere, proprio come l’anticipo. Il simulatore non considera invece la differenza mensile tra rata e affitto, che nei primi anni è in genere piccola.
Quanto anticipo serve per comprare casa?
Di solito la banca finanzia fino all’80% del prezzo o del valore di perizia, se più basso. Al resto si aggiungono le spese di acquisto, da pagare con i tuoi risparmi.
Fonti e note sul calcolo
- Agenzia delle Entrate: guida “L’acquisto della casa: le agevolazioni fiscali”, per la detrazione degli interessi passivi del mutuo.
- Agenzia delle Entrate e MEF – Dipartimento delle Finanze: IMU e abitazione principale.
- Banca d’Italia: guida pratica “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”.
- Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): quotazioni immobiliari per zona.
- ISTAT: indici dei prezzi delle abitazioni.
Il simulatore usa l’ammortamento alla francese con rata mensile, tassa al 26% il rendimento dell’investimento alternativo e arrotonda solo i risultati finali. Rivalutazione, rendimento, aumento dell’affitto e manutenzione sono ipotesi che scegli tu. Non considera l’IMU sulle seconde case, le spese condominiali e la differenza mensile tra rata e affitto. Il risultato è una stima indicativa e non costituisce consulenza finanziaria.