Calcolatori casa e mutuo

Le decisioni che questi calcolatori ti aiutano a prendere

Comprare casa è quasi sempre la spesa più grande di una vita, e si gioca su pochi numeri: la rata che puoi permetterti, il tipo di tasso, i soldi che servono il giorno del rogito. Le banche ti danno un’offerta alla volta; questi strumenti ti permettono di confrontarle e di capire cosa cambia se modifichi un solo dato, come la durata o l’anticipo.

Tutti i calcoli avvengono nel tuo browser, con formule mostrate in pagina. Non chiediamo dati personali e non salviamo quello che inserisci.

Quale calcolatore usare e quando

• Stai valutando quanto chiedere alla banca. Parti dal calcolo della rata del mutuo: con importo, TAN e durata ottieni la rata e gli interessi totali. Un mutuo di 150.000 € al 3,5% per 25 anni costa 750,94 € al mese e 75.281 € di interessi.
• Hai due offerte, una fissa e una variabile. Il simulatore mutuo fisso o variabile ricalcola la rata variabile sul debito residuo in diversi scenari di Euribor e ti mostra a quale livello medio i due mutui si equivalgono.
• Non sai se comprare o restare in affitto. Il confronto affitto o acquisto casa somma rate, spese, manutenzione e valore futuro della casa, e tiene conto di quanto renderebbe l’anticipo se lo investissi.
• Hai trovato casa e devi preparare il budget. Il calcolatore delle spese di acquisto casa stima imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo. Per una prima casa da privato da 200.000 € con rendita di 800 €, le sole imposte sono 1.948 €.
• Hai già un mutuo e i tassi sono scesi. Con il calcolatore della surroga del mutuo vedi la nuova rata e il risparmio complessivo. Su 120.000 € residui e 20 anni, passare dal 4% al 2,5% abbassa la rata di circa 91 € al mese.

I concetti da conoscere

TAN e TAEG. Il TAN è il tasso puro con cui si calcola la rata. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie ed è il numero giusto per confrontare due offerte.

Debito residuo. È il capitale che devi ancora restituire. Ogni mese gli interessi si calcolano su questa cifra: per questo nei primi anni la rata è fatta soprattutto di interessi, e per questo una surroga o un rimborso anticipato rendono di più all’inizio.

Prezzo-valore. Se compri da un privato, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, cioè la rendita moltiplicata per 115,5 per la prima casa o per 126 negli altri casi, e non sul prezzo pagato. Se compri da un’impresa costruttrice paghi invece l’IVA sul prezzo.

Costo opportunità. L’anticipo versato per la casa non è gratuito: investito, renderebbe qualcosa. Ignorarlo è l’errore più frequente quando si confrontano affitto e acquisto.

Rapporto rata/reddito. In genere le banche chiedono che la rata non superi il 30–33% del reddito netto della famiglia. Se non conosci il tuo netto, calcolalo con lo strumento per lo stipendio netto.

Da dove partire

1. Calcola la rata sostenibile con il tuo reddito e prova due o tre durate diverse.
2. Se stai ancora decidendo, verifica con il confronto affitto/acquisto su quanti anni pensi di restare nella casa.
3. Prima della proposta d’acquisto, stima le spese del rogito: non sono finanziate dal mutuo e vanno coperte con i risparmi.
4. Quando ricevi le offerte, confronta fisso e variabile con scenari prudenti e guarda sempre il TAEG.
5. Dopo qualche anno, controlla se una surroga ti farebbe risparmiare: per legge è gratuita.

Domande frequenti

I calcolatori forniscono stime a scopo informativo basate sulle regole in vigore nel 2026 e non costituiscono consulenza fiscale, legale o finanziaria. Leggi come lavoriamo in Metodologia.