Di Come si calcola la rata di un mutuo
La rata di un mutuo dipende da tre numeri: il capitale che chiedi alla banca, il tasso annuo nominale (TAN) e la durata. In Italia quasi tutti i mutui usano l’ammortamento “alla francese”, in cui la rata resta uguale dall’inizio alla fine. Quello che cambia, mese dopo mese, è la sua composizione: all’inizio paghi soprattutto interessi, alla fine quasi solo capitale.
La formula è questa:
- R è la rata mensile;
- C è il capitale preso in prestito;
- i è il tasso mensile, cioè il TAN diviso 12 e diviso 100 (3,5% → 0,0029167);
- n è il numero di rate, cioè gli anni moltiplicati per 12 (25 anni → 300 rate).
Ogni mese la banca calcola gli interessi sul debito residuo, cioè sulla parte di capitale che devi ancora restituire. La differenza tra la rata e gli interessi è la quota di capitale che rimborsi, e di quella cifra scende il debito. Per questo, con il passare degli anni, gli interessi si riducono e la quota capitale cresce.
Esempio svolto: 150.000 € al 3,5% per 25 anni
Prendiamo un mutuo di 150.000 euro con TAN del 3,5% e durata di 25 anni. Il tasso mensile è 0,035 ÷ 12 = 0,0029167 e le rate sono 300. Applicando la formula, la rata è di 750,94 € al mese.
Nella prima rata gli interessi valgono 150.000 × 0,0029167 = 437,50 €, quindi il capitale rimborsato è solo 313,44 €. Dopo dieci anni hai versato 90.112 euro, ma il debito residuo è ancora di 105.043 €: hai pagato 45.155 euro di interessi, circa il 60% di tutti quelli previsti dal contratto. È il motivo per cui un’estinzione anticipata o una surroga convengono di più nei primi anni.
Alla fine dei 25 anni avrai restituito in tutto 225.281 euro: i 150.000 del capitale più 75.281 € di interessi.
Ammortamento alla francese o all’italiana
Con l’ammortamento alla francese la rata è costante: sai sempre quanto pagherai e puoi organizzare il bilancio familiare. Con l’ammortamento all’italiana, invece, è costante la quota di capitale: ogni mese rimborsi la stessa parte del debito e gli interessi calano, quindi la rata è alta all’inizio e scende nel tempo.
Sullo stesso mutuo da 150.000 € al 3,5% per 25 anni, all’italiana la prima rata è di 937,50 € e l’ultima di 501,46 €. Gli interessi totali scendono a 65.844 euro, circa 9.400 in meno rispetto alla francese, perché il debito si riduce più in fretta. In cambio, devi poter sostenere una rata iniziale più alta di quasi 190 euro al mese. Per questo le banche propongono quasi sempre la rata costante.
TAN e TAEG: qual è la differenza
Il TAN è il tasso puro applicato al capitale ed è quello che serve per calcolare la rata: per questo il simulatore ti chiede il TAN. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) misura invece il costo complessivo del mutuo, perché aggiunge al TAN le spese obbligatorie: istruttoria, perizia dell’immobile, incasso rata, assicurazione incendio e scoppio, imposta sostitutiva.
Quando confronti due offerte, guarda il TAEG: un mutuo con un TAN più basso ma spese più alte può costare di più di uno con un TAN leggermente superiore. Le banche sono obbligate a indicarlo nel PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato che ricevi prima di firmare. Per misurare il costo reale di un’offerta usa il calcolatore del TAEG.
Quanto incide la durata sugli interessi
Allungare il mutuo abbassa la rata, ma fa crescere gli interessi totali. Ecco come cambia lo stesso mutuo da 150.000 € al 3,5% al variare della durata:
| Durata | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 10 anni | 1.483,29 € | 27.995 € |
| 15 anni | 1.072,32 € | 43.018 € |
| 20 anni | 869,94 € | 58.786 € |
| 25 anni | 750,94 € | 75.281 € |
| 30 anni | 673,57 € | 92.484 € |
Passare da 20 a 30 anni riduce la rata di circa 196 € al mese, ma aggiunge quasi 33.700 € di interessi. Anche il tasso pesa molto: con lo stesso importo e 25 anni, al 3% la rata è di 711,32 €, al 4% sale a 791,76 €. Un punto di tasso vale circa 80 euro al mese, per 300 mesi.
La scelta giusta dipende dal tuo bilancio: una rata più bassa lascia margine per gli imprevisti, una durata più breve ti fa risparmiare. Molti contratti permettono di rimborsare in anticipo parte del capitale senza penali, una via di mezzo che conviene valutare.
Quanto mutuo posso chiedere in base allo stipendio
Le banche guardano soprattutto al rapporto rata/reddito: in genere la rata non dovrebbe superare il 30–33% del reddito netto mensile della famiglia, considerando anche eventuali altri finanziamenti in corso. Per una rata di 751 euro serve quindi un reddito netto di almeno 2.276 € al mese con la soglia del 33%, o di circa 2.503 € con quella del 30%. Se non conosci il tuo netto, calcolalo con lo strumento per lo stipendio netto.
Il secondo limite è il valore dell’immobile: di solito la banca finanzia fino all’80% del prezzo o del valore di perizia, se più basso. Il resto, insieme alle spese di acquisto, va coperto con risparmi propri. Per calcolarle tutte usa il calcolatore delle spese di acquisto casa.
Errori da evitare quando simuli un mutuo
- Confrontare le offerte con il TAN. Il TAN serve per la rata, ma il costo reale è il TAEG.
- Guardare solo la rata. Una rata più bassa può nascondere una durata molto lunga e decine di migliaia di euro di interessi in più.
- Dimenticare le spese iniziali. Notaio, imposte, perizia e agenzia si pagano subito e non sono finanziate dal mutuo.
- Trattare il variabile come un fisso. Con il tasso variabile la rata segue l’Euribor: simula sempre anche uno scenario con tassi più alti, per esempio con il confronto fisso o variabile.
- Non rileggere il PIES. Il prospetto europeo riporta TAEG, piano di ammortamento e condizioni: è il documento che devi confrontare tra le banche.
Domande frequenti sul calcolo della rata
Che stipendio serve per un mutuo di 150.000 €?
Dipende da tasso e durata. Con un TAN del 3,5% per 25 anni la rata è di circa 751 € e, con la regola della rata non superiore al 33% del reddito, serve un netto familiare di almeno 2.276 € al mese. Con 30 anni la rata scende a 674 € e basta un netto di circa 2.040 €.
Meglio un mutuo a 20 o a 30 anni?
A 20 anni paghi meno interessi: su 150.000 € al 3,5% sono 58.786 € contro 92.484 €. A 30 anni la rata è più bassa di circa 196 € al mese. Se la rata a 20 anni ti lascia un margine sufficiente per gli imprevisti, è in genere la scelta più conveniente.
La rata del mutuo cambia nel tempo?
Con il tasso fisso no: resta uguale per tutta la durata. Con il tasso variabile la rata viene ricalcolata alle scadenze previste dal contratto, seguendo l’andamento dell’Euribor. Con l’ammortamento all’italiana la rata scende ogni mese.
Cosa succede se pago una rata in ritardo?
Sulla rata scaduta maturano gli interessi di mora previsti dal contratto. Per i mutui fondiari, il Testo Unico Bancario consente alla banca di risolvere il contratto se i ritardi, compresi tra 30 e 180 giorni, si ripetono almeno sette volte, anche non consecutive. Se prevedi difficoltà, contatta subito la banca.
Posso estinguere il mutuo prima della scadenza?
Sì. Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione, la legge esclude penali per l’estinzione anticipata, totale o parziale. Conviene soprattutto nei primi anni, quando la quota di interessi è più alta.
Cos’è la surroga e quanto costa?
La surroga ti permette di trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni migliori, mantenendo l’ipoteca originaria. Per legge è gratuita per il cliente: niente penali, spese di istruttoria o notarili. Non puoi aumentare l’importo, ma puoi cambiare durata e tipo di tasso.
Fonti e note sul calcolo
- Banca d’Italia: guida pratica “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”.
- Banca d’Italia: disposizioni sulla trasparenza delle operazioni bancarie, per TAEG e PIES.
- D.L. 7/2007 (legge Bersani): surroga gratuita ed estinzione anticipata senza penali per i mutui sulla casa.
- Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), art. 40: rimborso anticipato e conseguenze dei ritardi nei pagamenti.
Il simulatore usa la formula dell’ammortamento alla francese a rata costante e arrotonda solo il risultato finale. Non considera spese, assicurazioni e imposte. Il risultato è una stima indicativa e non costituisce consulenza finanziaria.