Di Tutte le spese per comprare casa nel 2026
Oltre al prezzo, al rogito devi avere pronte quattro famiglie di spese:
- imposte: registro, ipotecaria e catastale se compri da un privato; IVA più le tre imposte in misura fissa se compri da un’impresa costruttrice;
- notaio: l’onorario per l’atto di compravendita, più quello per l’atto di mutuo se ne hai uno;
- agenzia: la provvigione concordata, più IVA al 22%;
- mutuo: imposta sostitutiva, perizia dell’immobile e istruttoria della banca.
Le imposte le versa il notaio per tuo conto al momento dell’atto, quindi ti verranno chieste insieme al suo onorario. Il mutuo, di solito, non copre nessuna di queste voci: vanno pagate con i tuoi risparmi. Per capire quanto mutuo puoi sostenere, usa il calcolatore della rata del mutuo.
Come si calcolano le imposte
Il calcolo cambia in base a chi vende. Se il venditore è un privato (o un’impresa che vende senza IVA), l’imposta di registro si paga sul valore catastale, non sul prezzo:
registro = valore catastale × 2% (prima casa) o 9%, minimo 1.000 €
A questo si aggiungono l’imposta ipotecaria e quella catastale, di 50 € ciascuna. Se invece compri da un’impresa costruttrice che vende con IVA, paghi l’IVA sul prezzo e le altre tre imposte in misura fissa di 200 € ciascuna.
| Caso | Registro | Ipotecaria | Catastale | IVA |
|---|---|---|---|---|
| Privato, prima casa | 2% (min. 1.000 €) | 50 € | 50 € | — |
| Privato, seconda casa | 9% (min. 1.000 €) | 50 € | 50 € | — |
| Impresa, prima casa | 200 € | 200 € | 200 € | 4% |
| Impresa, seconda casa | 200 € | 200 € | 200 € | 10% |
| Impresa, casa di lusso | 200 € | 200 € | 200 € | 22% |
Esempio svolto: prima casa da privato a 200.000 €
Compri da un privato una prima casa a 200.000 €, con rendita catastale di 800 €. Il valore catastale è 800 × 115,5 = 92.400 € e l’imposta di registro al 2% vale 1.848 €, sopra il minimo di 1.000 €. Con ipotecaria e catastale (100 €) le imposte arrivano a 1.948 €.
Poi ci sono le altre voci. Con un’agenzia al 3% paghi 6.000 € più IVA, cioè 7.320 €. Per il notaio ipotizziamo 2.000 €, dentro la forbice indicativa di 1.500–2.500 €. Con un mutuo di 150.000 € l’imposta sostitutiva allo 0,25% è di 375 €; aggiungendo, come esempio, 300 € di perizia e 800 € di istruttoria, le spese del mutuo arrivano a 1.475 €.
Il totale è di 12.743 €, il 6,37% del prezzo. Siccome il mutuo copre 150.000 €, la liquidità che ti serve è di 62.743 €: 50.000 € di anticipo più le spese.
Lo stesso immobile come seconda casa da privato costa molto di più: il valore catastale sale a 100.800 €, il registro al 9% a 9.072 € e le imposte a 9.172 €, cioè 7.224 € in più. Se lo compri da un costruttore con IVA, la prima casa costa 8.600 € di imposte, la seconda 20.600 €.
Cos’è il prezzo-valore
Il prezzo-valore è il meccanismo che permette di pagare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo scritto nell’atto. Vale quando l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, compra un’abitazione (con le relative pertinenze) e la vendita non è soggetta a IVA. Va chiesto al notaio, che lo indica nell’atto.
Siccome il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, il risparmio è rilevante. Nell’esempio, il registro al 2% calcolato sul prezzo sarebbe stato di 4.000 €, contro i 1.848 € calcolati sul valore catastale. Nell’atto va comunque indicato il prezzo effettivamente pagato.
Requisiti per le agevolazioni prima casa
Le aliquote ridotte (registro al 2% o IVA al 4%, imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo) spettano se rispetti le condizioni previste dalla legge, che dichiari nell’atto:
- l’abitazione non è di lusso: sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- la casa si trova nel comune in cui hai la residenza, o in cui la trasferisci entro 18 mesi, oppure in quello in cui lavori;
- non possiedi un’altra abitazione nello stesso comune, da solo o con il coniuge;
- non possiedi in tutta Italia un’altra casa comprata con le agevolazioni prima casa, a meno di venderla entro il termine che la legge consente.
Nel 2026 non c’è più l’esenzione per gli under 36: era scaduta a fine 2023. I giovani pagano quindi le stesse imposte di tutti gli altri acquirenti di prima casa.
Quanto costa il notaio
Dal 2012 l’onorario del notaio è libero: non esiste più una tariffa fissa e ogni studio fa il suo preventivo. Dipende dal valore dell’immobile, dalla complessità dell’atto e dalla città. Per una casa da 200.000 € una forbice indicativa è di 1.500–2.500 € per la compravendita, a cui si aggiunge l’atto di mutuo se ne hai uno. Chiedi più preventivi scritti, con l’indicazione separata di onorario, imposte e spese.
Spese del mutuo
Se compri con un mutuo, metti in conto:
- imposta sostitutiva: lo 0,25% dell’importo per la prima casa, il 2% negli altri casi. Su 150.000 € sono 375 € oppure 3.000 €;
- perizia: la stima del valore dell’immobile fatta da un tecnico incaricato dalla banca;
- istruttoria: il costo della pratica, a volte azzerato nelle offerte promozionali;
- assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, richiesta dalla banca.
Tutte queste voci entrano nel TAEG, che trovi nel PIES. Per misurare il costo reale di un’offerta usa il calcolatore del TAEG, e per decidere se comprare o restare in affitto confronta i due percorsi con il simulatore affitto o acquisto casa.
Errori da evitare
- Calcolare il registro sul prezzo. Con venditore privato si usa il valore catastale.
- Dimenticare il minimo di 1.000 €. Con rendite basse il 2% può dare meno: con una rendita di 300 € verrebbe 693 €, ma paghi 1.000 €.
- Considerare fisso l’onorario del notaio. È libero: confronta i preventivi.
- Scordare l’IVA sull’agenzia. Sul 3% di 200.000 € sono 1.320 € in più.
- Pensare che il mutuo copra le spese. Le spese si pagano subito, con i tuoi risparmi.
Domande frequenti sulle spese di acquisto
Quanto costa il notaio per una casa da 200.000 €?
Per la sola compravendita una forbice indicativa è 1.500–2.500 € di onorario, a cui si aggiungono le imposte che il notaio versa per tuo conto e, se c’è, l’atto di mutuo. L’onorario è libero dal 2012: chiedi più preventivi.
Chi paga l’agenzia?
Di solito entrambe le parti, ciascuna per la propria provvigione, nella misura scritta nell’incarico o nella proposta d’acquisto. La percentuale non è fissata dalla legge e si può trattare. Sulla provvigione si paga l’IVA al 22%.
Cosa succede se vendo la prima casa prima di 5 anni?
Perdi le agevolazioni prima casa e devi versare la differenza rispetto alle imposte ordinarie, con sanzioni e interessi, a meno che entro il termine previsto dalla legge non compri un’altra abitazione da adibire a residenza principale. Prima di vendere verifica i termini con il notaio.
Esiste ancora l’agevolazione per gli under 36?
No. L’esenzione dalle imposte per gli acquirenti under 36 è scaduta a fine 2023 e nel 2026 non è più disponibile.
Se compro da un costruttore pago meno?
Di solito paghi di più, perché l’IVA si calcola sul prezzo e non sul valore catastale. Per una prima casa da 200.000 € sono 8.000 € di IVA più 600 € di imposte fisse, contro 1.948 € con venditore privato.
Le spese si possono pagare con il mutuo?
In genere no. La banca finanzia una parte del prezzo o del valore di perizia, e notaio, imposte e agenzia restano a tuo carico al momento del rogito. Per questo conviene calcolarle prima di firmare la proposta.
Fonti e note sul calcolo
- Agenzia delle Entrate: guida “L’acquisto della casa: le agevolazioni fiscali”.
- D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), Tariffa parte prima, art. 1 e Nota II-bis: aliquote e requisiti prima casa.
- Legge 266/2005, art. 1, comma 497: prezzo-valore.
- D.P.R. 601/1973: imposta sostitutiva sui finanziamenti.
- Consiglio Nazionale del Notariato: guide per il cittadino sull’acquisto della casa.
Il simulatore applica le aliquote 2026 indicate in pagina e arrotonda solo i risultati finali. Onorario del notaio, perizia e istruttoria sono valori d’esempio da sostituire con i preventivi. Non considera casi particolari, come pertinenze, cessioni esenti da IVA da parte di imprese o immobili non abitativi. Il risultato è una stima indicativa e non costituisce consulenza fiscale.