Di Differenza tra tasso fisso e variabile
Con il tasso fisso il tasso resta lo stesso per tutta la durata del mutuo: la rata non cambia mai e sai fin dal primo giorno quanto pagherai in tutto. Il prezzo di questa certezza è, di solito, un tasso di partenza un po’ più alto.
Con il tasso variabile il tasso è la somma di due parti: un indice di mercato, quasi sempre l’Euribor, e uno spread, cioè il margine della banca, fissato nel contratto. Lo spread non cambia; l’Euribor sì. Quando l’indice sale, sale anche la rata; quando scende, la rata cala. In cambio del rischio, il variabile parte spesso da una rata più bassa.
La scelta, quindi, non è tra un mutuo “caro” e uno “economico”, ma tra certezza e rischio: con il variabile scommetti che i tassi non salgano abbastanza da annullare il vantaggio iniziale.
Come funziona il confronto
Per il fisso il simulatore usa la formula dell’ammortamento alla francese, la stessa del calcolatore della rata del mutuo. Per il variabile il tasso di ogni anno è Euribor più spread, e la rata viene ricalcolata a ogni cambio di tasso sul debito residuo e sulle rate che restano:
R = D × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
- D è il debito residuo all’inizio dell’anno;
- i è il tasso mensile di quell’anno (tasso annuo ÷ 12 ÷ 100);
- n è il numero di rate mensili che mancano alla fine del mutuo.
Negli scenari “salita” e “discesa” l’Euribor cambia di 1 punto in modo graduale nei primi 5 anni e poi resta fermo; con “personale” scegli tu di quanto e in quanti anni. Il simulatore somma tutte le rate e confronta gli interessi totali. L’Euribor di pareggio è semplicemente tasso fisso meno spread: se l’indice restasse sempre a quel livello, i due mutui costerebbero uguale.
Esempio svolto: 150.000 € per 25 anni
La banca ti propone un fisso al 3,2% oppure un variabile con spread dell’1% su un Euribor, nell’esempio, del 2%: il variabile parte quindi dal 3,0%.
- Fisso: rata di 727,02 € per 300 mesi, 68.105,54 € di interessi.
- Variabile, Euribor stabile: rata di 711,32 €, 63.395,09 € di interessi. Risparmi 4.710,45 €.
- Variabile, Euribor +1 punto in 5 anni: la rata supera il fisso già al terzo anno (741,26 €) e dal sesto si stabilizza a 783,20 €. Gli interessi salgono a 82.419,13 €: 14.313,59 € in più del fisso.
- Variabile, Euribor −1 punto in 5 anni: 45.438,35 € di interessi, 22.667,19 € in meno del fisso.
Il dato più utile è il margine di sicurezza: l’Euribor di pareggio è 3,2 − 1,0 = 2,2%. Con un aumento graduale nei primi 5 anni, al variabile basta un rialzo di circa un quarto di punto per costare quanto il fisso.
Cos’è l’Euribor e da cosa dipende
L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è il tasso a cui le banche dell’area euro si prestano denaro tra loro. Viene calcolato ogni giorno lavorativo dall’EMMI, l’European Money Markets Institute, per diverse scadenze; nei mutui si usano in genere quello a 1 mese o a 3 mesi. Il contratto indica quale scadenza si applica e ogni quanto la rata viene aggiornata.
Il suo andamento dipende soprattutto dalla politica monetaria della Banca Centrale Europea: quando la BCE alza i tassi ufficiali per frenare l’inflazione, l’Euribor sale; quando li taglia, scende. Contano anche le aspettative dei mercati sulle decisioni future. Nel simulatore inserisci sempre il valore aggiornato dell’indice previsto dalla tua offerta, perché cambia di continuo.
Mutuo variabile con CAP
Il variabile con CAP fissa un tetto massimo al tasso: se Euribor più spread supera quella soglia, paghi comunque il tasso del CAP. È una via di mezzo che ti protegge dagli scenari peggiori, ma di solito ha uno spread più alto del variabile semplice.
Per capire quanto vale, prendi lo stesso mutuo e uno scenario duro: Euribor +2 punti in 5 anni. Senza CAP la rata arriva a 859,17 € e gli interessi a 102.488,11 €. Con un CAP al 4% la rata massima si ferma a 786,66 € e gli interessi a 84.378,70 €. Attiva l’opzione nel simulatore e inserisci il CAP e lo spread della tua offerta.
Quando conviene il fisso, quando il variabile
Il fisso è in genere la scelta più prudente se la rata pesa molto sul tuo reddito, se il mutuo è lungo e se la differenza tra il fisso e il variabile di partenza è piccola: in quel caso il variabile ti offre poco vantaggio in cambio di molto rischio.
Il variabile può avere senso se hai un buon margine nel bilancio familiare e potresti reggere una rata più alta, se la durata è breve o se pensi di rimborsare in anticipo una parte del debito. Prima di decidere, verifica di poter sostenere la rata nello scenario in salita: se la risposta è no, il variabile non fa per te. Per sapere quanto ti resta ogni mese, calcola il tuo stipendio netto.
Si può passare da variabile a fisso?
Sì, in due modi. Con la rinegoziazione chiedi alla tua banca di cambiare il tipo di tasso: è possibile solo se la banca è d’accordo. Con la surroga sposti il mutuo in un’altra banca che ti offre il fisso: per legge è gratuita, non richiede penali né spese notarili a tuo carico e ti permette di cambiare tipo di tasso e durata, ma non l’importo. Per stimare il risparmio usa il calcolatore della surroga del mutuo.
Errori da evitare nel confronto
- Trattare uno scenario come una previsione. Nessuno sa come andrà l’Euribor nei prossimi 25 anni: gli scenari servono a misurare il rischio.
- Guardare solo la rata iniziale. Il variabile parte quasi sempre più basso: quello che conta è quanto può salire.
- Ricalcolare sul capitale iniziale. Quando il tasso cambia, la nuova rata si calcola sul debito residuo e sulle rate rimanenti.
- Confrontare offerte con spese diverse usando solo il tasso. Per il costo reale guarda il TAEG nel PIES di ciascuna banca.
- Dimenticare lo spread. È fisso per tutta la durata: mezzo punto in più pesa su ogni rata.
Domande frequenti su fisso e variabile
Il variabile conviene sempre nel lungo periodo?
No. Il variabile conviene se l’Euribor resta, in media, sotto il livello di pareggio, cioè tasso fisso meno spread. Nell’esempio basta un rialzo di circa un quarto di punto nei primi anni per annullare il vantaggio. Il passato non garantisce nulla sul futuro.
Cos’è lo spread?
È la parte del tasso variabile che resta fissa per tutta la durata e rappresenta il margine della banca. Se l’Euribor è al 2% e lo spread all’1%, paghi il 3%. Quando confronti più offerte a tasso variabile, a parità di indice vince quella con lo spread più basso.
Posso cambiare tipo di tasso dopo?
Sì, con la rinegoziazione nella tua banca, se è d’accordo, oppure con la surroga verso un’altra banca, che è gratuita. Alcuni contratti prevedono già l’opzione di cambiare tasso a scadenze fisse.
Ogni quanto cambia la rata del variabile?
Dipende dal contratto: in genere il tasso si aggiorna ogni mese o ogni trimestre, seguendo l’Euribor della scadenza indicata. Il simulatore ricalcola una volta l’anno per rendere leggibile il confronto: il risultato è una buona approssimazione, non il piano esatto della banca.
Quale Euribor devo inserire?
Quello indicato nell’offerta della banca, di solito a 1 o 3 mesi, con il valore più recente. Il 2% del simulatore è solo un esempio per mostrare il funzionamento.
Cos’è il mutuo a tasso misto?
È un mutuo che permette di passare dal fisso al variabile, o viceversa, a scadenze prestabilite e alle condizioni scritte nel contratto. Può essere utile se vuoi flessibilità, ma va letto con attenzione: le condizioni del cambio contano quanto il tasso iniziale.
Fonti e note sul calcolo
- Banca d’Italia: guida pratica “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”.
- Banca d’Italia: disposizioni sulla trasparenza delle operazioni bancarie, per TAEG e PIES.
- European Money Markets Institute (EMMI): metodologia e pubblicazione dell’Euribor.
- Banca Centrale Europea: decisioni di politica monetaria e tassi ufficiali.
- D.L. 7/2007 (legge Bersani) e Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), art. 120-quater: surroga gratuita.
Il simulatore usa l’ammortamento alla francese con rata mensile; per il variabile ricalcola la rata una volta l’anno sul debito residuo e arrotonda solo i risultati finali. Non considera spese, assicurazioni e imposte. Gli scenari sull’Euribor sono ipotesi e non previsioni. Il risultato è una stima indicativa e non costituisce consulenza finanziaria.