Di Cos’è la surroga del mutuo e come funziona
La surroga (o portabilità) ti permette di trasferire il mutuo che hai già in corso a un’altra banca che ti offre condizioni migliori. La nuova banca estingue il debito con la banca originaria e subentra al suo posto, mantenendo la stessa ipoteca iscritta sull’immobile: per questo non serve un nuovo mutuo e non devi pagare un nuovo atto.
In pratica chiedi un’offerta a una o più banche; quella scelta valuta reddito e immobile, delibera il finanziamento e contatta la banca attuale. Firmi l’atto di surroga dal notaio, ma i costi non sono a tuo carico, e da lì paghi le rate alla nuova banca.
L’importo che trasferisci è il debito residuo: lo trovi nel piano di ammortamento o nell’ultimo estratto conto del mutuo.
Come si calcola il risparmio della surroga
Il calcolo applica due volte la formula dell’ammortamento alla francese, la stessa del calcolatore della rata del mutuo: una volta con il tasso attuale e gli anni rimanenti, una volta con il nuovo tasso e la nuova durata. In entrambi i casi il capitale di partenza è il debito residuo.
- D è il debito residuo;
- i è il tasso mensile, cioè il TAN diviso 12 e diviso 100 (2,5% → 0,0020833);
- n è il numero di rate che restano, cioè gli anni moltiplicati per 12.
Da qui il simulatore ricava tre risultati. Il risparmio mensile è la differenza tra la rata attuale e quella nuova. Gli interessi di ciascun mutuo sono il totale delle rate meno il debito residuo. Il risparmio totale è la differenza tra quanto restituiresti in tutto restando dove sei e quanto restituirai dopo la surroga: siccome il capitale è lo stesso, coincide con gli interessi che eviti.
Esempio svolto: 120.000 € dal 4% al 2,5%
Hai ancora 120.000 € di debito e 20 anni di rate, cioè 240 mesi, al 4,0%. Con questi dati la rata attuale è di 727,18 € e, se resti nella tua banca, pagherai in tutto 174.522,33 €: 54.522,33 € sono interessi.
Un’altra banca ti offre il 2,5% con la stessa durata. Il tasso mensile scende a 0,0020833 e la nuova rata diventa 635,88 €. Risparmi 91,29 € al mese. In 240 mesi restituisci 152.612,03 €, di cui 32.612,03 € di interessi: il risparmio totale è di 21.910,30 €, circa il 40% degli interessi che avresti pagato.
Anche mezzo punto pesa. Su 100.000 € a 15 anni, passare dal 4% al 3,5% abbassa la rata da 739,69 € a 714,88 €: sono 24,81 € al mese, ma 4.464,97 € in tutto. Al 3% il risparmio sale a 49,11 € al mese e a 8.839,13 € complessivi.
Allungare o accorciare la durata con la surroga
Con la surroga puoi cambiare anche la durata, e la scelta modifica molto il risultato. Allungare il mutuo abbassa la rata, ma fa crescere gli interessi; accorciarlo alza la rata, ma ti fa risparmiare di più. Ecco lo stesso esempio, sempre al 2,5%, con durate diverse:
| Nuova durata | Nuova rata | Interessi totali | Risparmio totale |
|---|---|---|---|
| 10 anni | 1.131,24 € | 15.748,66 € | 38.773,68 € |
| 15 anni | 800,15 € | 24.026,47 € | 30.495,87 € |
| 20 anni | 635,88 € | 32.612,03 € | 21.910,30 € |
| 25 anni | 538,34 € | 41.502,02 € | 13.020,31 € |
| 30 anni | 474,15 € | 50.692,23 € | 3.830,11 € |
Allungando a 30 anni la rata scende di 253,03 € al mese, ma il risparmio totale crolla a 3.830,11 €: quasi tutto il vantaggio del tasso più basso se ne va negli anni in più. Accorciando a 15 anni la rata sale di 72,97 €, ma eviti 30.495,87 € di interessi. Allungare ha senso solo se ti serve respiro nel bilancio familiare.
Surroga, rinegoziazione e sostituzione: le differenze
Sono tre strade diverse per cambiare le condizioni del mutuo, e non vanno confuse.
- Surroga: sposti il mutuo in un’altra banca, con la stessa ipoteca e lo stesso debito residuo. È gratuita per te. Puoi cambiare tasso, tipo di tasso e durata, ma non l’importo.
- Rinegoziazione: resti nella tua banca e concordi con lei nuove condizioni, per esempio un tasso più basso o il passaggio da variabile a fisso. Non è un diritto: la banca può accettare o no. Spesso la proposta della banca arriva proprio quando le comunichi di aver ricevuto un’offerta di surroga.
- Sostituzione: chiudi il vecchio mutuo e ne apri uno nuovo, anche con una banca diversa. È l’unica via se vuoi più soldi di quelli che devi ancora restituire, ma costa: nuovo atto notarile, nuova ipoteca, istruttoria, perizia e imposte.
Se il tuo mutuo è a tasso variabile e vuoi bloccare la rata, la surroga ti permette di passare al fisso. Per capire quale tipo di tasso ti conviene, confronta gli scenari con il simulatore mutuo fisso o variabile.
Quanto costa la surroga: le regole 2026
Per i mutui a privati la regola è semplice: la surroga è gratuita. Lo ha stabilito la legge Bersani del 2007 (D.L. 7/2007), poi confluita nel Testo Unico Bancario. In concreto:
- la banca originaria non può chiederti penali né altri costi per il trasferimento, e non può opporsi;
- niente spese notarili, di istruttoria o di perizia a tuo carico per la surroga;
- non puoi aumentare l’importo: trasferisci solo il debito residuo;
- puoi cambiare la durata e il tipo di tasso.
Resta a tuo carico solo ciò che non riguarda la surroga in sé, come una nuova polizza richiesta dalla banca. Leggi sempre il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato che la banca deve consegnarti: lì trovi il TAEG, che misura il costo complessivo dell’offerta. Per confrontare due proposte con spese diverse usa il calcolatore del TAEG.
Quando conviene la surroga
Conviene quando la differenza di tasso è significativa e quando restano ancora molti anni di mutuo. Nei primi anni dell’ammortamento alla francese la rata è fatta soprattutto di interessi, quindi un tasso più basso pesa di più; verso la fine rimborsi quasi solo capitale e il vantaggio si riduce.
Essendo gratuita, la surroga può convenire anche con differenze di tasso piccole: mezzo punto su 100.000 € a 15 anni vale quasi 4.500 €. Controlla però le condizioni accessorie, come polizze e spese di incasso rata. Se hai liquidità disponibile, confronta anche un rimborso parziale con il calcolatore dell’estinzione anticipata.
Errori da evitare quando valuti una surroga
- Guardare solo la rata. Una rata più bassa ottenuta allungando la durata può nascondere un risparmio quasi nullo. Confronta sempre gli interessi totali.
- Usare il capitale iniziale. Il calcolo va fatto sul debito residuo e sugli anni che restano, non sull’importo che avevi chiesto all’inizio.
- Confrontare i TAN e non i TAEG. Il TAN serve per la rata, ma due offerte con lo stesso TAN possono avere costi accessori diversi.
- Accettare costi che non dovresti pagare. Penali, spese notarili o di istruttoria per la surroga non sono a tuo carico: se te le chiedono, fai notare la norma.
- Dimenticare il tipo di tasso. Un variabile più basso di oggi può diventare più caro domani. Valuta se ti conviene passare al fisso.
Vuoi capire il meccanismo, non solo il risultato? La guida Surroga del mutuo: quando conviene spiega come si calcola il risparmio, l’effetto della durata e i casi in cui il vantaggio si annulla.
Domande frequenti sulla surroga
Quanto tempo serve per una surroga?
Dipende soprattutto dall’istruttoria della nuova banca, che deve valutare il tuo reddito, far fare la perizia e deliberare il finanziamento: in genere servono alcune settimane. Il passaggio tra le due banche ha invece tempi stabiliti dalla normativa, e se il ritardo dipende dalla banca originaria è previsto un indennizzo a tuo favore.
La mia banca può rifiutare la surroga?
No, la banca attuale non può opporsi né chiederti costi. Può invece dire di no la nuova banca, se dopo l’istruttoria ritiene che il tuo reddito o l’immobile non diano garanzie sufficienti.
Posso fare la surroga più volte?
Sì, la legge non pone un limite. Se in futuro i tassi scendono ancora o trovi un’offerta migliore, puoi trasferire di nuovo il mutuo, sempre senza costi a tuo carico.
Con la surroga posso chiedere più soldi?
No. La surroga trasferisce solo il debito residuo. Se ti serve liquidità in più devi fare una sostituzione del mutuo, cioè un nuovo mutuo con nuova ipoteca, che ha costi notarili e fiscali.
Posso passare da tasso variabile a fisso con la surroga?
Sì. Con la surroga puoi cambiare il tipo di tasso, oltre alla durata. È una scelta frequente quando i tassi variabili salgono e vuoi una rata che non cambi più.
Conviene allungare la durata con la surroga?
Solo se ti serve una rata più bassa. Nel nostro esempio, allungando da 20 a 30 anni la rata scende a 474,15 €, ma il risparmio totale passa da 21.910,30 € a 3.830,11 €. Se la rata attuale è sostenibile, mantenere o ridurre la durata ti fa risparmiare di più.
Fonti e note sul calcolo
- D.L. 7/2007 (legge Bersani), convertito dalla legge 40/2007: portabilità gratuita del mutuo ed estinzione anticipata senza penali.
- Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), art. 120-quater: surrogazione nei contratti di finanziamento.
- Banca d’Italia: guida pratica “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”.
- Banca d’Italia: disposizioni sulla trasparenza delle operazioni bancarie, per TAEG e PIES.
- Agenzia delle Entrate: guida alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa, per la detrazione degli interessi passivi.
Il simulatore usa la formula dell’ammortamento alla francese a rata mensile costante sul debito residuo e arrotonda solo i risultati finali. Non considera polizze, spese accessorie e variazioni future dei tassi variabili. Il risultato è una stima indicativa e non costituisce consulenza finanziaria.