Surroga del mutuo: come funziona e quando conviene davvero

Che cos’è la surroga

La surroga — o portabilità del mutuo — è il trasferimento del tuo mutuo da una banca a un’altra che ti offre condizioni migliori. Il debito resta lo stesso, l’ipoteca sulla casa resta la stessa: cambia solo il creditore e cambiano tasso, durata o entrambi.

È importante capire cosa non è, perché è qui che nascono gli equivoci. Con la surroga non puoi chiedere più soldi: l’importo trasferito è esattamente il debito che ti resta. Se vuoi anche liquidità aggiuntiva, quella non è una surroga ma una sostituzione, e le due cose hanno costi diversi.

Il diritto a surrogare è stato introdotto dal decreto Bersani (D.L. 7/2007) ed è oggi scritto nell’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario. La banca di partenza non può opporsi né rallentare la procedura.

Perché non costa nulla

La legge è netta: la surroga è gratuita per il cliente. Non si pagano penali di estinzione anticipata alla vecchia banca, non si pagano spese di istruttoria alla nuova, non si paga l’imposta sostitutiva, e l’atto notarile di surrogazione è a carico della banca subentrante.

Restano a tuo carico soltanto eventuali spese accessorie che non fanno parte dell’operazione in senso stretto — tipicamente la perizia sull’immobile, se la nuova banca la richiede e non la offre in promozione. È una voce da chiedere prima, perché incide sul conto finale ed è l’unica che varia davvero da banca a banca.

Se la banca che lasci ti chiede comunque qualcosa, o se la pratica si arena, la norma prevede che il trasferimento si perfezioni entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta di avvio: oltre quel termine la vecchia banca risponde del ritardo.

Come si calcola il risparmio

Il conto si fa in due passaggi e non richiede nulla di esotico: è la stessa formula della rata, applicata due volte.

1. Calcola la rata attuale con il debito residuo, il tuo tasso di oggi e gli anni che mancano.
2. Calcola la nuova rata con lo stesso debito residuo, il nuovo tasso e la nuova durata.
3. La differenza fra le due rate è il risparmio mensile.
4. Il risparmio totale si ottiene confrontando gli interessi complessivi dei due piani, non moltiplicando il risparmio mensile per il numero di rate: se la durata cambia, quella moltiplicazione dà un numero sbagliato.

L’ultimo punto è quello che fa sbagliare più spesso i conti fatti in fretta, ed è il motivo per cui il risparmio «vero» va letto sugli interessi totali.

Esempio: 120.000 € dal 4% al 2,5%

Mettiamo un debito residuo di 120.000 €, 20 anni rimanenti e un tasso attuale del 4%. La nuova banca offre il 2,5% sulla stessa durata.

Novantuno euro al mese sembrano pochi; su vent’anni diventano quasi 22.000 €, cioè un quinto del debito. È il motivo per cui la surroga, quando il differenziale di tasso è di un punto e mezzo, è quasi sempre la singola operazione più redditizia che puoi fare sul tuo bilancio familiare: nessun investimento ti garantisce un rendimento certo di quella misura.

L’effetto della durata

Con la surroga puoi anche cambiare la durata, e qui il conto si fa interessante — e rischioso.

• Stessa durata: il risparmio è tutto tuo, sia sulla rata sia sugli interessi. È lo scenario dell’esempio.
• Durata più lunga: la rata scende molto di più, ma paghi interessi per più anni. Può capitare di ritrovarsi con una rata più bassa e un costo totale più alto di prima, nonostante il tasso migliore.
• Durata più corta: la rata può restare simile a quella di oggi, ma chiudi prima e gli interessi crollano. È l’opzione che rende di più e quella che quasi nessuno propone.

La domanda da farsi, quindi, non è «di quanto scende la rata» ma «quanto pago in tutto». Se allunghi la durata per alleggerire il mese, fallo sapendo che stai comprando respiro con interessi, non perché il tasso più basso lo renda automaticamente conveniente.

Quando conviene e quando no

Tre condizioni rendono la surroga chiaramente conveniente, e si sommano fra loro.

1. Un differenziale di tasso significativo, indicativamente da mezzo punto in su.
2. Un debito residuo ancora alto: il risparmio si calcola su quello.
3. Molti anni davanti: è il tempo che moltiplica il vantaggio.

Specularmente, conviene poco o nulla quando mancano pochi anni alla fine, quando il debito residuo è ormai modesto, o quando la differenza di tasso è di pochi centesimi. C’è poi un elemento che vale la pena controllare prima di muoversi: nell’ammortamento alla francese la quota di interessi è concentrata nei primi anni. Se hai già superato abbondantemente la metà del piano, buona parte degli interessi l’hai già pagata e il margine di risparmio si assottiglia, anche con un tasso migliore.

Un caso particolare: se oggi hai un variabile e passi a un fisso, la surroga non serve solo a risparmiare ma a comprare certezza. In quel caso il confronto non è fra due numeri, ma fra un numero e un rischio.

Surroga, rinegoziazione, sostituzione

Conviene partire dalla rinegoziazione: chiedere alla propria banca costa una mail, e spesso una banca preferisce ritoccare il tasso piuttosto che perdere il cliente. Se la risposta è no, la surroga resta sul tavolo e non è più un bluff: è un diritto che puoi esercitare.

Come si fa, passo per passo

1. Recupera il debito residuo esatto e la durata rimanente: sono sul conteggio estintivo che la banca deve fornirti.
2. Fai preventivare almeno due o tre banche, chiedendo il PIES: è il documento standard che permette il confronto riga per riga.
3. Verifica chi paga la perizia e se ci sono spese accessorie.
4. Scegli l’offerta sul costo totale, non sulla rata, e decidi consapevolmente la durata.
5. Firma: la nuova banca avvia la procedura e si occupa dell’atto. Le rate continuano fino al subentro, poi riparti con la rata nuova.

La detrazione degli interessi non si perde

È il dubbio che blocca più persone: se cambio banca, perdo la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa? No. La surroga conserva il beneficio fiscale, perché il nuovo mutuo subentra nel vecchio mantenendone la finalità: resta un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, e l’Agenzia delle Entrate lo tratta come tale.

Due dettagli pratici che conviene conoscere. Il primo: la detrazione si calcola sugli interessi effettivamente pagati nell’anno, entro il limite di 4.000 € complessivi, quindi abbassando il tasso si abbassa anche la detrazione — il che è ovvio, visto che paghi meno interessi, ma vale la pena non considerarlo una perdita. Il secondo: il beneficio resta legato all’importo del mutuo originario, perciò una surroga «pura», che trasferisce il solo debito residuo, non crea problemi. È invece la sostituzione con liquidità aggiuntiva a richiedere attenzione, perché la parte eccedente non è detraibile.

Errori da evitare

• Guardare solo la rata. Con una durata più lunga una rata più bassa può nascondere un costo totale maggiore.
• Moltiplicare il risparmio mensile per le rate. Se la durata cambia, il risultato è sbagliato: confronta gli interessi totali.
• Dimenticare la perizia. È l’unica voce che può restare a carico tuo: chiedila prima, non dopo.
• Chiedere liquidità aggiuntiva. Non è una surroga: diventa una sostituzione, con notaio e imposte a tuo carico.
• Surrogare a fine piano. Con pochi anni residui gli interessi li hai già pagati quasi tutti.

Domande frequenti

Fonti

• D.L. 7/2007 (decreto Bersani), convertito dalla legge 40/2007: portabilità gratuita del mutuo ed estinzione anticipata senza penali.
• Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), art. 120-quater: surrogazione nei contratti di finanziamento.
• Banca d’Italia: guida pratica «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici».
• Banca d’Italia: disposizioni sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, per TAEG e PIES.
• Agenzia delle Entrate: guida alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa, per la detrazione degli interessi passivi.