Di I tre numeri che determinano la rata
Per calcolare la rata di un mutuo servono solo tre informazioni, tutte scritte nell’offerta della banca:
- il capitale, cioè la somma che chiedi in prestito, non il prezzo della casa;
- il TAN, il tasso annuo nominale con cui la banca calcola gli interessi;
- la durata, espressa in anni, che determina il numero di rate mensili.
In Italia quasi tutti i mutui usano l’ammortamento alla francese: la rata resta uguale dalla prima all’ultima, mentre cambia la sua composizione interna. All’inizio è fatta soprattutto di interessi, verso la fine quasi solo di capitale. Tutto il resto di questa guida discende da questa regola.
La formula della rata, spiegata passo per passo
La rata costante si ottiene con questa formula:
Sembra complicata, ma bastano quattro passaggi:
- Trasforma il TAN in tasso mensile. Dividi il TAN per 100 e poi per 12. Un TAN del 3,5% diventa 0,035 ÷ 12 = 0,0029167.
- Conta le rate. Moltiplica gli anni per 12: 25 anni sono 300 rate.
- Calcola il fattore di sconto. Eleva (1 + i) alla −n: 1,0029167 elevato alla −300 dà 0,417393. Sottrailo da 1 e ottieni 0,582607.
- Dividi gli interessi del primo mese per quel fattore. Il capitale per il tasso mensile, 150.000 × 0,0029167, fa 437,50 €. Diviso 0,582607 dà la rata: 750,94 €.
Una regola pratica: arrotonda solo il risultato finale. Se arrotondi il tasso mensile o il fattore intermedio, su 300 rate l’errore si accumula e la rata può spostarsi di qualche euro.
Esempio svolto: 150.000 € al 3,5% per 25 anni
Con i dati del passaggio precedente la rata è di 750,94 € al mese. In 300 mesi versi in tutto 225.280,61 €: i 150.000 € di capitale più 75.280,61 € di interessi, circa il 33% del totale.
Ogni mese la banca calcola gli interessi sul debito residuo e considera rimborso di capitale tutto quello che resta della rata. Ecco le prime tre rate:
| Rata | Quota interessi | Quota capitale | Debito residuo |
|---|---|---|---|
| 1 | 437,50 € | 313,44 € | 149.686,56 € |
| 2 | 436,59 € | 314,35 € | 149.372,22 € |
| 3 | 435,67 € | 315,27 € | 149.056,95 € |
Nella prima rata 437,50 € su 750,94 € sono interessi: il 58%. La quota di capitale cresce di meno di un euro al mese, ma cresce sempre, perché ogni rata riduce il debito su cui si calcolano gli interessi successivi.
Fai il calcolo con i tuoi numeri. Il simulatore della rata del mutuo applica questa formula in tempo reale e ti mostra il piano di ammortamento completo, anno per anno.
Come si muove il debito nel tempo
Guardando il piano ogni cinque anni si capisce perché i primi anni contano tanto:
| Dopo | Rate versate | Interessi pagati | Capitale rimborsato | Debito residuo |
|---|---|---|---|---|
| 5 anni | 45.056 € | 24.537 € | 20.519 € | 129.481 € |
| 10 anni | 90.112 € | 45.155 € | 44.957 € | 105.043 € |
| 15 anni | 135.168 € | 61.108 € | 74.060 € | 75.940 € |
| 20 anni | 180.224 € | 71.503 € | 108.721 € | 41.279 € |
| 25 anni | 225.281 € | 75.281 € | 150.000 € | 0 € |
Dopo dieci anni, cioè al 40% della durata, hai già pagato il 60% di tutti gli interessi del contratto, ma devi ancora restituire 105.043 €. È per questo che una surroga o un rimborso parziale, che puoi simulare con il calcolatore dell’estinzione anticipata, fanno risparmiare molto nei primi anni e sempre meno avvicinandosi alla scadenza.
Quanto pesano durata e tasso
Allungare il mutuo abbassa la rata, ma fa crescere gli interessi. Ecco lo stesso prestito da 150.000 € al 3,5% con durate diverse:
| Durata | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 10 anni | 1.483,29 € | 27.995 € |
| 15 anni | 1.072,32 € | 43.018 € |
| 20 anni | 869,94 € | 58.786 € |
| 25 anni | 750,94 € | 75.281 € |
| 30 anni | 673,57 € | 92.484 € |
Passare da 20 a 30 anni riduce la rata di circa 196 € al mese ma aggiunge quasi 33.700 € di interessi. Anche il tasso conta: a parità di importo e con 25 anni, al 3% la rata è di 711,32 €, al 4% di 791,76 €. Un punto di tasso vale circa 80 € al mese, per 300 mesi.
Se scegli un tasso variabile, la rata viene ricalcolata sul debito residuo ogni volta che cambia l’Euribor. Per capire quanto potrebbe salire, confronta gli scenari con il simulatore mutuo fisso o variabile.
Ammortamento alla francese o all’italiana
Con l’ammortamento all’italiana è costante la quota di capitale, non la rata. Su 150.000 € in 300 mesi rimborsi sempre 500 € di capitale, più gli interessi sul debito residuo: la prima rata è di 937,50 €, l’ultima di 501,46 €.
Gli interessi totali scendono a 65.844 €, circa 9.400 € in meno rispetto alla francese, perché il debito cala più in fretta. In cambio devi sostenere una rata iniziale più alta di quasi 190 € al mese, proprio quando di solito hai appena affrontato le spese dell’acquisto. Per questo le banche propongono quasi sempre la rata costante.
TAN, TAEG e le spese che la rata non mostra
La formula usa il TAN, ma il mutuo costa di più della sola rata. Il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, aggiunge le spese obbligatorie: istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione incendio e scoppio, imposta sostitutiva. È il numero da usare per confrontare due offerte, e la banca deve indicarlo nel PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato che ricevi prima di firmare. Puoi verificarlo con il calcolatore del TAEG.
Ci sono poi le spese che non entrano nel mutuo e che paghi il giorno del rogito: imposte, notaio, eventuale agenzia. Per una prima casa da privato da 200.000 € con rendita di 800 €, le sole imposte sono 1.948 €. Stimale tutte con il calcolatore delle spese di acquisto casa.
Quanto mutuo puoi permetterti
Le banche guardano al rapporto rata/reddito: in genere la rata non dovrebbe superare il 30–33% del reddito netto mensile della famiglia, comprese le altre rate in corso. Per una rata di 750,94 € serve un netto di almeno 2.276 € con la soglia del 33%, o di circa 2.503 € con quella del 30%. Se non conosci il tuo netto preciso, calcolalo con lo strumento per lo stipendio netto.
Il secondo limite è l’immobile: di solito si finanzia fino all’80% del prezzo o del valore di perizia, se più basso. Il resto, insieme alle spese, va coperto con risparmi propri.
Dalla rata all’importo: il calcolo al contrario
Spesso conviene ragionare all’inverso: parti dalla rata che puoi sostenere e ricavi il capitale. La formula si rovescia così: C = R × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i. Con un netto familiare di 2.000 € al mese e la soglia del 33%, la rata massima è di 660 €. Al 3,5% questa rata sostiene un mutuo di circa 113.800 € in 20 anni, di circa 131.800 € in 25 anni e di circa 147.000 € in 30 anni.
Il confronto mostra bene il compromesso: dieci anni in più di durata aggiungono circa 33.000 € di capitale finanziabile, ma anche molti più interessi. Prima di scegliere la durata più lunga solo per ottenere un importo maggiore, chiediti se quella casa vale davvero il costo in più.
La detrazione degli interessi sulla prima casa
Se il mutuo serve ad acquistare l’abitazione principale, puoi detrarre nella dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi pagati, fino a un massimo di 4.000 € di interessi l’anno. Nel primo anno dell’esempio paghi circa 5.189 € di interessi: la detrazione si calcola sul tetto di 4.000 € e vale 760 €. Non riduce la rata, ma abbassa il costo effettivo del mutuo, soprattutto nei primi anni.
Gli errori più comuni quando calcoli la rata
- Usare il TAEG nella formula. La rata si calcola con il TAN; il TAEG serve a confrontare il costo totale.
- Confondere capitale e prezzo. Il capitale è solo la parte finanziata, non il valore della casa.
- Arrotondare i passaggi intermedi. Su 300 rate anche un piccolo arrotondamento sposta il risultato.
- Trattare il variabile come un fisso. La rata di oggi non è quella dei prossimi anni: simula sempre uno scenario con tassi più alti.
Domande frequenti
Come si calcola la rata del mutuo a mano?
Dividi il TAN per 1.200 per avere il tasso mensile, moltiplica gli anni per 12, poi applica R = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Con 150.000 € al 3,5% per 25 anni ottieni 750,94 €.
Perché all’inizio pago quasi solo interessi?
Perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all’inizio è al massimo. Nella prima rata dell’esempio 437,50 € su 750,94 € sono interessi. Man mano che il debito scende, la quota di capitale cresce.
La rata cambia se il tasso è fisso?
No. Con il tasso fisso e l’ammortamento alla francese la rata resta identica per tutta la durata. Cambia solo con il tasso variabile, quando si aggiorna l’Euribor, o con l’ammortamento all’italiana.
Conviene estinguere il mutuo in anticipo?
Conviene soprattutto nei primi anni, quando la quota di interessi è alta. Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un’abitazione non si pagano penali. Valuta però anche il costo opportunità della liquidità che usi.
Il calcolo della rata include le spese?
No. La formula considera solo capitale, TAN e durata. Spese di incasso rata, assicurazioni e imposta sostitutiva sono escluse e sono incluse invece nel TAEG.
Fonti
- Banca d’Italia: guida pratica “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”.
- Banca d’Italia: disposizioni sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari (TAEG e PIES).
- D.L. 7/2007 (legge Bersani): surroga gratuita ed estinzione anticipata senza penali per i mutui sulla casa.
- Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), art. 40: estinzione anticipata dei mutui fondiari.
Guida a scopo informativo, aggiornata alle regole in vigore il 29 ottobre 2026. Gli esempi sono stime semplificate e non tengono conto della tua situazione personale: non costituiscono consulenza fiscale, legale o finanziaria. Per decisioni importanti rivolgiti a un professionista abilitato. Leggi come lavoriamo in Metodologia e il disclaimer.